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上海3月新房成绩单:中环改善盘去化佳,2字头刚需卖不动?

上海房产荟2018-10-24 06:26:25

3月,上海新房市场迎来了复苏,推盘量明显增加,有14个项目获得预售证并开盘销售,以外环外刚需和刚改项目为主,外环内的中高端改善项目——同济融创玫瑰公馆和象源丽都也新增了供应。

 


但在新房成交方面,却出现了两极分化的现象,部分楼盘去化良好,如奉贤南桥的中粮南桥锦云、嘉定新城的禹洲老城里和首创旭辉城;在价格、区位、配套及品质方面得到了市场的认可;而同属于刚需盘的雍和府去化惨淡,开盘至今仅成交1套

 


此外,值得注意的是,闵行古美的同济融创玫瑰公馆是2018年首个外环内项目,整体市场行情良好,开盘至今共成交256套,去化率达96.2%

 

典型项目分析


毗邻老城区,红利加身——中粮南桥锦云

 

中粮南桥锦云于3月2日开盘,也是3月较早开盘的项目;但项目丝毫不受春节的影响,去化良好,目前仅剩5套房源

 


中粮南桥锦云是中粮南桥半岛的三期产品,距离二期产品开盘已有两年。项目位于南桥核心区,百联南桥、东方商厦、苏宁生活广场、星雨城时代广场等商业中心都在小区1公里范围内,居民生活便捷。在交通方面,项目500米内有公交站,距离南桥最大的公交枢纽南桥汽车站也不到1公里,轨交5号线也将开通运营,在项目800米处设望园路站。

 


同时,项目处于的南桥新城板块为价格洼地,价格低于松江新城、青浦新城等其他新城,项目36000元/平的价格加上新城、轨交建设,以及处于新老城交界处的良好区位,吸引了南桥本地及闵行一带的刚需客群。

 

2018中环首个中高端项目——同济融创玫瑰公馆

 

同济融创玫瑰公馆位于闵行古美板块,是区域内稀缺的产品,距离前期开盘时间已长达12年。

 


项目以69000元/平入市,低于周边二手房的价格约5000元/平,基本上与项目一期在售的次新房68000元/平的价格基本持平,价格优势明显。

 


不管是区位还是产品本身而言,项目并未存在明显的硬伤;再加上受到同济、融创这两个品牌的加持,必然能得到本地改善客的认可。

 

区域内最低价——首创旭辉城

 

首创旭辉城在3月8日开盘,这是该项目最后一次开盘,其成交均价为26134元/平,远低于嘉定新城板块的均价(3月嘉定新城成交价为34709元/平),也是嘉定新城在售新房中价格最低的

 


项目地处嘉定北部工业园区,距离市中心较远,自驾前往市中心较久,且周边也无轨交通过,各项配套设施缺乏。从区位的角度讲,项目以这样的低价入市,也是很好理解的。

 

项目推出88-91平的3房和116平的四房,户型紧凑,实用性高;加之230-320万的购房门槛,性价比较高,对广大预算有限的刚需族而言,具有一定的诱惑力。项目去化良好,多被在周边工业区工作的刚需族购买。

 

顶风作案——盘古园府


盘古园府与中粮南桥锦云同一天开盘,但其去化率及去化速度远不及中粮南桥锦云。盘古园府是盘古天地的三期项目,推出的所有房源均为高层精装产品。该盘临近紫气东来公园,距离11号线白银路站约1.6公里,所在的嘉定新城板块也在不断建设发展中。同时,该盘价格合理,总价在350-450万以内,适合在11号线沿线工作的刚需。

 


但该盘去化不佳。其主要原因在于:项目距离沈海高速较近,受到的噪音影响较大,整体并无明显的亮点;且此次开盘距上次开盘时间已有7年,捂盘时间过长,前期蓄客不足,宣传不够到位;加之此次开盘又在春节和后期,购房者购买意向较低。

 

此外,该盘违规销售,在认筹期间,项目要求购房者额外缴纳27万装修费,且装修费用需要在认筹期间付清;开发商这一行为被媒体曝光,市场影响较差。

 

配套欠缺,高价难以得到支撑——雍和府

 

在3月新盘成交数量中,雍和府的销售极其惨淡,截止4月27日,项目仅成交一套。雍和府是由世茂、招商、新城联合打造的项目,板块内无竞品在售。


但其地理位置偏远,毗邻太仓,距离7号线美兰湖站约8公里,周边配套欠缺。当前,罗泾板块在售二手房均价为26741元/平,而本项目高层住宅价格为39005元/平。(项目推出的联排别墅价格高于50000元/平)



没有完善的配套设施或明显的规划利好,罗泾也尚处于发展状态,对于楼盘高价的支撑力度不够;加之外环外刚需项目扎堆入市、政府限价等背景下,购房者选择性高。“低性价比”的项目必然会处于有价无市的状态,成交自然受阻。


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以上为正文,来自上海房产荟

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